Pelo menos uma vez na vida alguém já deve ter escutado alguma polêmica sobre a compra de terrenos de marinha, especialmente no Nordeste do país. O assunto voltou à tona depois que acompanhei um novo posicionamento do governo frente a valorização das taxas de ocupação desses terrenos que pode render mais de 100 bilhões de reais aos cofres públicos.

A afirmação é do secretário de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, Fernando Bispo, que pontuou esse processo com ênfase na modernização legislativa, algo que ainda está sendo estudado.

O Projeto segundo ele, é que o governo dê ao cidadão a oportunidade de ele comprar a parte do terreno da União, que ocupa, ou seja, há a possibilidade de o governo vender imóveis que atualmente utiliza.

No entanto, essa situação pede um levantamento por parte da União que deve incluir em seu orçamento primário, os recursos para arcar com aluguel. Em outras palavras, a lei teria que ser mudada para prever a possibilidade de um orçamento para locação a fim de capitalizar o governo e depois pagar aluguel.

Essas alternativas fazem parte das opções que estão sendo avaliadas na pasta para extrair valor do patrimônio imobiliário da União, de 1,3 trilhão de reais.

Quem tem um imóvel nessa condição tem que pagar encargos e divide a propriedade do lar com a União. Para muitos especialistas a lei não deveria ter aplicação atualmente, isso porque essa é cobrança é um resquício do período imperial, mas ainda são mantidas pelo governo, apesar de o Brasil ter se tornado uma República há quase 130 anos.

Os 33 metros de terreno de Marinha, contados a partir da linha média das marés mais altas de 1831, foram encobertos pela água nesse tempo.

Logo, ao vender um imóvel deste tipo é preciso pedir autorização à União e pagar uma taxa, é 5% do valor atualizado do bem, desconsiderando as benfeitorias.

O que ocorre é que essa situação ainda persiste porque os terrenos de marinha são uma grande fonte de arrecadação para o governo.  Basta observar o valor arrecado em 2016 por exemplo e entender que mais de R$ 435 milhões foram adquiridos com as três taxas.

O Conselho regional do Espírito Santo por exemplo já se posicionou sobre assunto, alegando que hoje o não pagamento das taxas, é um dos principais entraves durante transações imobiliárias.

Para entender melhor, basta ver como os terrenos de marinha são classificados, eles podem ser de foro ou de ocupação. No aforamento, a União atribui ao cidadão 83% do domínio útil do imóvel e mantém a posse do restante. Anualmente, é preciso pagar uma taxa que corresponde a 0,6% do valor do terreno, retirando as edificações e benfeitorias.

No caso da ocupação, a moradia é legal, no entanto, a taxa anual é mais cara. Trata-se de 2% do valor do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.

Neste caso, o dono do imóvel não tem a propriedade, apenas a permissão de ocupação. O que possibilita a venda do imóvel, mediante aprovação da União, mas os bancos não financiarão.

Porém se em algum desses casos as taxas não forem pagas pode resultar na perda do imóvel. A partir daí o cidadão tem débitos com a União, e o valor é inscrito em dívida ativa.

Durante as últimas décadas, vários municípios brasileiros cresceram ao longo da costa, e consequentemente os territórios em terrenos de marinha, o que pode trazer por outro lado prejuízos aos cidadãos e aos próprios municípios devido a tributação por vezes: exagerada.

Do ponto de visto jurídico, isso faz com que o investimento nesse tipo de terreno, se torne problematizado pelos impostos, o que gera insegurança para o investidor

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