Refinanciamento de imóveis; da garantia ao risco.

O crescente acúmulo de dívidas por imprevistos financeiros atingiu centenas de brasileiros nos últimos anos. Com isso, a intenção de limpar o nome junto a empresas aumentou consideravelmente, número evidenciado pelo Serviço de Proteção ao Crédito que apontou por exemplo, um percentual de 23,7% referente aos empréstimos motivados pelo acúmulo de dívidas a serem pagas.

Durante esse período, uma modalidade de crédito ganhou força nos principais bancos do país: o refinanciamento. A ideia é obter um valor em dinheiro como empréstimo, apresentando um imóvel ou veículo como garantia.

A grande adesão, segundo especialistas pode ser explicada pelas baixas taxas de juros, em geral, que são menores quando comparadas a outros tipos de empréstimos, como o consignado e o pessoal.

Essa boa oferta de crédito pode virar tendência, segundo o presidente do Banco Central, Roberto Campos, que vê potencial para destravar 500 bilhões de reais em crédito com o uso de imóveis como garantia, podendo dobrar a atual carteira de empréstimos.

Para Campos, o crescimento do crédito imobiliário depende de um sistema que ainda é pouco alavancado e com dívidas que não são negociáveis, reforçando que a securitização dos financiamentos imobiliários não avança porque os contratos são baseados na Taxa Referencial (TR).

O uso de imóveis como garantia para obtenção de empréstimos mais baratos deve ser explorado, como uma maneira de injetar dinheiro sem o comprometimento da parte fiscal.

Um processo de refinanciamento no Brasil demora de 5 a 6 meses para retomada do bem, prazo que não é tão distante do que é visto no restante do mundo. Por outro lado, há custos inerentes a operações imobiliárias ligados a cartórios e ao processo de avaliação dos imóveis que precisam ser simplificados.

O especialista em negócio fiduciário, Mehlim Chalhub, contou que o refinanciamento é uma boa aposta para quem busca crédito atualmente, já que o imóvel fica preso ao dono que pode continuar morando, ou recebendo aluguel de terceiros em caso de arrendamento.

Caso o proprietário se torne inadimplente, o credor pode tomar algumas providências. Na maioria das vezes o imóvel vai a leilão, para através da venda, o valor devido ao banco ser quitado.

Apesar de acessível, a modalidade não deixa de ser um risco para quem aceita colocar o bem como uma garantia real. Chalhub me explicou durante entrevista, que o refinanciamento em caso de loteamentos requer mais atenção para que o proprietário não saia perdendo.

“Veja, se eu tenho um terreno e dou a alienação fiduciária, eu contraio uma dívida de 100 mil reais, por exemplo, aí eu vou e construo uma casa ali, então o terreno que valia 100 mil, vale agora 400 mil reais. Na hora de vender o bem no leilão, para obter o pagamento dos R$ 100 mil, eu como credor devo considerar os dois valores porque se não o devedor tem o direito de reivindicar o pagamento dessas seções que ele construiu, pois na assinatura do contrato de refinanciamento o que estava em garantia era só o terreno”, alertou o especialista explicando ainda que a adesão desse crédito em caso de terrenos não é proibido por lei, mas requer um cuidado a mais.

Eu diria que esse é um momento oportuno para optar pela compra de imóveis. No último mês de julho acompanhei a movimentação dos maiores bancos do mercado, que cortaram suas taxas de juros nos financiamentos.

Apesar da queda não ter sido tão expressiva, uma taxa mais baixa pode resultar em diferença expressiva no total a ser pago pelo comprador, porque os contratos de financiamento habitacional são de prazos bem mais longos, 10, 20 ou até 35 anos.

  • Jônatas Rodrigues

    O cenário econômico vem a passos lentos se oxigenando, e dentro dessa análise, será uma boa opção para reaquecer o mercado.