Diferenças entre condomínio e loteamento fechado – Habite-se

Nesses 16 anos de atuação no mercado imobiliário já “ouvi falar” muita coisa em relação as diferenças entre condomínio fechado e loteamento; “Condomínio ‘tal’ é irregular!”, “Ali é loteamento, não é condomínio”, “Loteamento não pode proibir a entrada de ninguém”,… e por ai vai. Resolvi me aprofundar um pouco no assunto e esclarecer as principais dúvidas recorrentes, principalmente em Maceió.

A primeira constatação que chegamos é que ao longo dos anos, não só em Maceió, como em todo o Brasil, as incorporadoras e prefeituras vêm tentando adequar a legislação desses empreendimentos e que com isso vamos precisar de mais de um post para esclarecer os mitos, verdades, mudanças ao longo dos anos e principalmente o que atualmente está em vigor.

Em linhas gerais, segundo o site Urbamais, podemos destacar 5 principais diferenças:

1. Legislação

A diferença entre um condomínio e um loteamento começa pela legislação, já que cada um desses empreendimentos possui sua lei específica. A lei 6.766/79 responsável pelo loteamento considera o mesmo como uma subdivisão de gleba em lotes para finalidade de edificação, sujeita a abertura de novas vias, de logradouros públicos, modificação e ampliação ou prolongamento de vias existentes.

A lei 4.591/64 é responsável pelos condomínios, os quais correspondem por edificações ou conjunto de edificações com um ou mais pavimentos, construídos na forma de unidades isoladas entre si, para fins residenciais ou não. Diferente da lei de loteamentos que é bastante ampla, a lei de condomínios dispõe de normas específicas somente para esse tipo de empreendimento.

2. Espaços

Os espaços que fazem parte de condomínios e loteamentos possuem funções bem diferentes. Em um condomínio, todas as áreas adquiridas no conjunto – lote, construção, ruas, áreas de lazer – são privadas, ou seja, pertencem aos seus proprietários. Em um empreendimento de loteamento, somente o lote é considerado propriedade privada, enquanto que as demais áreas são públicas – de uso de toda a população – e ficam sujeitas ao controle da Prefeitura Municipal.

3. Acessos

O acesso a um condomínio sempre é restrito aos proprietários das unidades, enquanto que no loteamento fechado a entrada deve ser livre para qualquer pessoa. Embora as vias e espaços externos de um loteamento sejam consideradas de uso público, algumas prefeituras permitem que estes façam um controle de acesso por meio de cercamento com guarita e serviço de identificação, o que dá ao porteiro a permissão para acompanhar qualquer pessoa no seu trajeto até uma determinada unidade comercial/residencial.

4. Manutenção

Considerando a diferenciação de algumas áreas de loteamentos e condomínios entre públicas e privadas, o fator de manutenção também acaba sendo trabalhado de maneira distinta. No loteamento, a lei não prevê a cobrança de taxas de manutenção, porém, permite aos moradores a criação de uma associação para otimizar serviços por meio de contribuição financeira. Cabe a cada morador a vontade de aderir ao grupo associado, ou seja, não há obrigação de participar do mesmo.

Já em empreendimentos de condomínio, a lei estabelece obrigatoriedade de pagamento de taxa de manutenção das áreas de uso comum. Nesse tipo de empreendimento, o morador que não custear o valor estará sujeito a perder seu patrimônio para quitar a dívida com o condomínio.

5. Administração

O fato dos condomínios envolverem uma taxa de manutenção mensal torna necessária a existência de um sindico responsável por recolher e organizar os valores que serão destinados às despesas do empreendimento e seus espaços. No caso dos loteamentos, o administrador pode existir quando o local for organizado através de uma associação de pessoas que utilizam as construções.

Embora sejam instituições jurídicas diferentes em sua estrutura geral, os condomínios e loteamentos fechados também podem apresentar semelhanças que dificultam a percepção de possíveis interessados em adquirir uma unidade.

Antes de fechar a compra do imóvel, consulte o cartório de registro de imóveis e a prefeitura para obter informações sobre o empreendimento, se é um condomínio ou loteamento fechado, se está totalmente legalizado ou ainda existem pendências que poderão trazer complicações futuras aos compradores.

É importante destacar que a prefeitura pode conceder o direito de uso ao loteamento fechado, porém, a qualquer momento, a municipalidade poderá reverter esse consentimento.

No próximo post, entraremos mais na questão da diferença do “bem adquirido”, em loteamentos, o comprador adquire apenas a área definida como lote, já a compra em condomínios envolve não apenas a aquisição de um “lote” e sim de uma fração ideal de todo o condomínio, se diferenciando apenas os espaços privados do de uso comum.

Participe do “Habite-se”!

 

 

Fonte: Urbamais, Portal Terra, InGaia.

  • Djerson

    Sobre os serviços públicos, nós loteamentos de reconhecido interesse social o poder público e responsável pelos serviços essenciais, como recolhimento do lixo, limpeza e iluminação pública, nos condomínios fechados existem algumas restrições? E do poder público a responsabilidade de se manter esses serviços ou da administração do condomínio
    ?

    • Diogo Rebêlo

      Djerson, funciona da mesma forma que nos edifícios; cabe ao condomínio recolher o de cada morador, colocar em uma lixeira (container) do lado de fora, para que o poder público possa recolher.
      Obrigado pela participação!